A indefinição sobre as regras para a aquisição de terras por estrangeiros no Brasil ajudou a conter o ritmo forte de alta nos preços dos imóveis rurais. Em algumas regiões houve estagnação e, pontualmente, até retração de valores, sobretudo nos "grandes" negócios em áreas maiores, acima de 3 mil hectares.
No entanto, apesar desse movimento, o saldo geral em 2011 ainda é de valorização, puxada pelos negócios dos clientes tradicionais desse mercado: produtores rurais capitalizados após safra de boa rentabilidade.
Nos negócios intermediados pela empresa do ramo imobiliário Commercial Properties, a retração de preços ocorreu em áreas grandes e foi acima de 10%, dependendo da região e da cultura para a qual a terra é destinada. Em Ribeirão Preto (SP), por exemplo, tradicional polo de cana, houve negócios fechados por R$ 32 mil o hectare, 16% menos que no ano passado.
Em Cascavel (PR), o preço da terra diminuiu 14%, para R$ 25 mil o hectare. Em Pouso Alegre (MG), região de cultivo de GRÃOS, café e frutas, a queda apurada pela empresa foi de 12%; em Luís Eduardo Magalhães (BA), chegou a 19%.
Uma das poucas regiões onde a Commercial Properties apurou aumento nos preços de terras com mais de 3 mil hectares em 2011 foi na faixa que vai de Lucas do Rio Verde (MT) a Sinop (MT), onde a alta é de 32%. Em Chapadão do Sul (MS) também houve aumento, de 27%.
"Intermediamos essas negociações. Temos as visões do comprador e do vendedor. Sabemos quando o dono de uma fazenda quer vender por R$ 10 milhões, mas aceita receber R$ 8 milhões porque não consegue pedir mais, sabe que o mercado perdeu liquidez", diz Aloisio Feres Barinotti, CEO da Commercial Properties.
Assim, o ano de 2011, até agora, foi de relativa estagnação nos negócios de porte, foco de grandes investidores, muitos deles multinacionais ou fundos de investimentos. "Nosso portfólio, voltado para áreas superiores a 10 mil hectares, teve que se adaptar para negociar propriedades "menores", a partir de 3 mil hectares", explica o presidente da empresa, que é associada à multinacional americana do ramo imobiliário NAI.
Quem sustentou a compra e a venda de terra no país em 2011 foi a clientela tradicional, sobretudo produtores de soja, milho, algodão e cana mais capitalizados com os preços mais elevados dessas commodities. "É cultural no produtor, em ano de boa rentabilidade, comprar terra como reserva de valor", acrescenta Barinotti.
A Informa Economics FNP, que faz um levantamento que considera, em sua maior parte, áreas menores de 2 mil hectares, verificou no acumulado de 2011 um aumento nos preços das terras acima de 5%, segundo a gerente de agroenergia da consultoria, Jacqueline Bierhals. Ela observa, porém, que de fato os grandes negócios perderam liquidez e que a maior parte das operações ocorreu mesmo em áreas inferiores a 2 mil hectares. "O ano de 2011 não está paralisado, mas a liquidez está mediana. Os produtores rurais locais é que estão fechando negócios".
Mas, mesmo entre as áreas menores, houve estagnação em algumas regiões, como na Bahia e em parte de Mato Grosso do Sul. "Acredito que no oeste baiano houve uma aceleração muito forte em 2009 e 2010. Agora, estagnaram por já estarem confortáveis", avalia Jacqueline.
Para Barinotti, o recuo dos grandes negócios em 2011 foi, na realidade, um adiamento. Ele acredita que quando o governo definir a legislação sobre a compra de terras por estrangeiros as transações represadas voltarão à mesa.
"Os investidores já se estruturaram para essa nova fase. Ajustes societários, captações de recursos e projetos já foram definidos. Vai ficar faltando só apertar o botão", afirma ele. Por isso, não é difícil prever que em 2012 os preços das grandes áreas de terras deverão voltar a subir.
De olho nisso, companhias como a SLC Agrícola estão aproveitando o recuo da "concorrência" no mercado de terras para ir às compras. Em menos de dois meses, a SLC anunciou a aquisição de duas fazendas no Piauí e negocia com uma terceira, em Mato Grosso. Em 6 de setembro, informou a compra de 13,812 mil hectares por R$ 68,581 milhões, e em 21 de outubro, a aquisição de 12.936 hectares, por R$ 47,335 milhões, ambas no Piauí.
"A fazenda em Mato Grosso que estamos negociando é ainda maior, tem 29 mil hectares", afirma diretor-presidente da SLC Agrícola, Arlindo Moura. Para ele, não houve estagnação ou redução dos preços nas áreas rurais de maior porte. "O que eu senti é que não subiu tanto, pelo menos no ritmo que vinha no ano passado. Mas após essa definição jurídica, certamente os preços vão explodir", acredita.